不動産投資・収益物件について

不動産投資・収益物件に関するよくある質問

必ずしも建築年数の浅い中古物件が良い訳ではありません。築浅の物件を希望される方は、実は多くいらっしゃいます。そうしますと、需要が多くなり、結果として価格が上がってしまいますので、利回りが下がってしまいます。
投資の世界で、皆が満足のいく利益を生ませる為にはひと工夫を加える必要があります。例えば、ローンの付かないような築30年以上の物件を安く仕入れ、これをリフォームすることで再生させます。これが思いがけない利回りを生む場合もあるのです。しかし、一般的には新築が瑕疵の心配も少なく、無難だと言えるでしょう。また、新築物件は融資も受けやすく、なおかつ品確法により建物の瑕疵に対し10年の保証も付くのも良い所です。

競売物件の方が確かに安く買えます。おおよそ市場価格の80%~90%で購入できます。しかし、前もって内見ができませんし、落札後のケアも自前でしなければならず厄介であると思われる方もいらっしゃいます。それに加えて、管理費や家賃を滞納する不良入居者がいたり、占有屋な嫌がらせを受けたりと様々な心配事が付いてきます。ですが、プロの間では人気があるのも事実です。購入するのであれば専門家が商品化したものが良いでしょう。直接の入札は控えた方が良いと思います。

比較的に規模が小さいものからあるアパートは、利回りが高いのが魅力です。賃貸マンションは比較的に規模が大きい物が多く、立地によって決まるので、容積率の高い商業地を希望する場合ならマンションの方が理に適っていると言えるでしょう。逆に住宅地であるなら、アパートの方が適していると考えてもよいと思います。また、建物の基本性能は構造のみで決まる訳ではありません。構造よりもむしろ、工法や設計、施工制度の方が重要です。耐久性について言えば、法定耐用年数で決まる訳でもないのです。木造の建物でも、1,200年以上のものがあるくらいです。ですので、構造のみで判断するのではなく、むしろ、その建物の造りを吟味する事も大切です。

1棟物件と区分所有、どちらにも不動産投資をする上でのメリットもデメリットもございます。区分所有のメリットはなんと言っても1棟物件に比べると小額で投資を始めることができ、借入金も少なくて済むメリットがあります。
また、購入する地域を分けていれば、災害や入居需要のリスクを分散する事ができると言う点でも良いでしょう。しかし、他のオーナーとの兼ね合いで、リフォームや入居条件の緩和等が出来ない、収益が不安定というデメリットがあります。アパートやマンションを一棟丸ごと購入する場合は、よほどのことが無い限り全室が空室になることはありません。そのため、収益面で損益分岐点より下回るリスクが少ないというメリットがあり、リフォームや入居条件の緩和なども比較的自由に行なうことができます。ですが、購入金額が大きくなることや、需要低下を分散する事が出来ないなど、どうしても1物件に対するリスクは増えてしまいます。どちらかを選ぶかは、今後の投資目標や自信のライフスタイルに合ったものをよく考えて選ぶ必要があります。

状態が悪ければ悪い程、価値は下がってしまいます。しかし、管理次第で建物を長持ちさせることは可能です。資産と言えるのはそもそも収益を生む建物のことです。土地や環境等の状態により変わってきますが、税金ばかりかかって収益を生まない土地・不動産は、時に重荷になってしまう可能性があります。なので、一定の修繕費を毎月積み立てて、長持ちをさせる為に事前に対策を施しましょう。減価償却費になるのは、建物の老朽化を勘定してのものです。海外先進国ではプロパティ・マネジメントが機能しているため、建物が長持ち致します。造ったら造ったままと言う、使い捨ての時代は終わったと言えるでしょう。

金融機関とお申し込み者によって考え方は異なりますが、住宅ローンは、様々なローン商品がある様に、比較的に融資の通りやすいローンです。一方、投資用不動産の融資は事業性融資となりますので、様々な角度から評価や審査が行なわれます。よって、住宅ローンと比べると通りにくいです。ですので、現在の給与収入に対してご自宅等の収入を生まないお借入金額が大きい場合は、自宅用とは言えやはりお借入総額を気にされる金融機関の方が多いのです。逆に、投資用不動産を購入されてからご自宅を購入する際は、副収入として不動産収入がありますから、住宅ローンも返済しやすいので、その分柔軟に対応していただける場合があります。

人口の減少が、不動産事業に関わらず多くの産業に影響を与えるのは必至でしょう。とはいえども、不動産産業全体がダメージを受ける訳ではありません。人気物件には入居者が集まり、不人気物件に集中的に空室が出る様になると考えられています。そもそも収益不動産は立地を考慮に建設され、差別化されています。需要も考えず、郊外の遊休地に地主さんが建てている場合とは違うはずです。また、全国の世帯数は2015年まで増加する(国立社会保障・人口問題研究所2008年3月推計)という見解がありますし、全国の単独世帯の割合は、2025年まで増え続けるということです。

物件の種類や融資額によって異なりますが、物件価格の約2%~4%は必要です。主にかかる費用としては、印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、火災保険料などがございます。融資を利用する場合はこれに加えて、保証料や事務手数料も必要となります。仲介業者から物件を購入した際は別途仲介手数料(売買価格×3%+6万円)がかかります。土地を購入し、建築する場合、工事期間中の金利も負担することになります。なお、新築物件は、色々な軽減措置があるので、税金面は優遇されます。また、諸経費は経費計上が可能で、初年度に一括計上できるものと毎年分割するものとで、区別して申告する必要がありますので、総予算で資金計画を組んでおくことが必要不可欠でしょう。

お借り入れする際の融資金額によっても変わってきますが、金融機関としては通常、物件価格の2割から3割を自己負担として投下する事を推奨しているそうです。しかし、例外のケースも多くあります。物件の本体価格を融資利用し、購入時の諸経費(物件価格の約7%~8%)を自己資金で利用される方も多くいらっしゃいます。ですが、目安として購入後の運営費用のことも考えて、希望される価格帯の1割~2割程度は自己資金としてお考えになられていた方がいいでしょう。また、初めて収益物件を購入する上での自己資金は、金融機関の担保評価に対する補足金の意味もありますが、1棟目の場合、事業資金として、それまでのアパート事業に対する意欲や熱意として評価される場合もあります。

それは物件単体の収益力や担保力、さらにオーナー様の他の収入や資産によって変わってきます。土地代分相当は自己資金が望ましいのですが、物件に収益力・担保力があれば融資も伸びる可能性があります。また、収益を生んでいない不動産が他にあるのであれば、その不動産を担保にすることによって融資が増える事があるので好都合です。その不動産を担保にすることで、間接的に収益向上に貢献する事ができます。なお、相続時にトラブルになることも多いため、相続人とよく話し合ってください。場合によっては、連帯保証人になってもらい、共同で経営する必要があるかもしれません。金融機関によっては、融資額や金利が異なる場合があるため、注意する必要があります。

目安としては収入の15%~20%です。主な項目としては、土地・建物の固定資産税、都市計画税、修繕積立金、建物の管理費用、賃貸管理費用などがあります。建物の種類やオーナー様の意思により変わりますが、長期にわたり優良経営を望むのであれば、コストを予算化することは必ず必要です。

長期で考えた場合、節税にはなりません。収益(所得)があれば、所得税はもともと掛かる税金です。所得が出ていないのであれば、節税になりますが、それでは投資をしている意味がありません。よって、節税になる物件は赤字になっているということですから、収益不動産としては不適当です。ただし、経費として減価償却費が計上できますので、実際の減価償却以上に物件が長持ちした場合は、その分は節税になると考えてもいいかもしれません。また不動産投資をする上で、収益を上げて、必要な税金を納めるという姿勢も必要です。

相続対策として、収益不動産の購入は大きな決め手となるでしょう。不動産の評価を下げながら収益を上げて、納税資金を準備しましょう。所有している土地に賃貸住宅を建てることも同様の効果がありますが、土地を運用することによって、相続発生時に物納用地が無くなってしまいますので、相続破産の心配が出てくる可能性があります。そもそも、アパート等の賃貸住宅に向いていない土地かもしれません。また、収益物件にすることで建物や土地の評価を下げられます。200㎡までなら小規模宅地の評価減により、土地の評価が1/2まで下がります。小規模宅地は一箇所にしか使えないので、地価の高い土地で利用すると効果的となります。

良い営業マンと出会い、情報収集をしっかりとすることがポイントです。インターネットの普及によって、以前より不動産情報が容易に入手できるようになりました。それにより、買い手にとって探しやすい環境が整ってきています。しかし、不動産情報をインターネットで収集する事ができても、実際に売買取引を行なうときは、必ず売主・仲介会社といった「人間同士」の交渉や相談が不可欠です。また、いい物件はインターネットに掲載する前に取引が成約してしまうことが多いです。そこで、重要なのは、信頼のおける仲介会社、相性の合う営業担当を見つけることです。信頼や相性という点では、長期的に付き合っていける相手をみつけて、長く付き合ってこそ、いい物件情報に出会えます。いきなり飛び込んで来たお客様よりは、長く付き合い続けているお客様に、より良い物件を紹介したいと思うものです。

借入の金利以上に、高い利回りで運用することが出来るからです。例えば、お金を0.1%で借りる事ができ、そのお金を3%で貸すことができたら、誰でもその取引を行ないます。実は、この取引を行なっているのが銀行です。
預金者から低い金利でどんどん集めたお金を、企業により高い金利で貸しているという訳です。不動産投資での借り入れは、例えるとすれば、銀行から借りたお金を、さらに高い運用利回りを生む不動産に投資しているということです。もちろん、銀行の貸し出しや不動産投資はリスクと隣り合わせであり、そのリスク管理もとても重要です。しかし、不動産投資の借金は、自宅ローンとは異なり、収入を生み出す良い借金だといっても良いでしょう。

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